明年起，老房子一律按“新规”办，两类人迎好消息

　　过去三四年，很多三四线城市的房价一直都处于“上涨通道”。甚至有很多城市房价已经步入“万元时代”。更令人诧异的是，据21世纪财经报道，河南、安徽、四川等省份，有些“贫困”县级城市房价竟然也纷纷过万一平了——短短三年多时间，房价涨幅竟高达200%-300%。值得一提的是，很多县城家庭年均收入只有十万左右，甚至不足十万。如此畸形的房价收入比下，很多家庭买一套房就几乎掏空了全家人大半辈子的积蓄。

　　全国有160多个三四线城市，其中90%以上都是远离城市群、无区位优势、无核心产业且人口常年外流的城市，这类城市不管在任何人看来，都是毫无投资价值可言的。独立经济学家马光远曾经更一针见血指出，大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗。那为何在过去短短的三四年时间，很多三四线城市，乃至是一些“贫困”县城，房价能涨幅高达2-3倍，房价轻松过万呢?

　　专家们给出的理由是，三四线城市房价上涨要归因于新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的助推。但是聪明人都知道，真正的“祸首罪魁”是“棚改货币化安置”政策。

　　棚改货币化安置，简单来说就是地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。这个政策可谓一石三鸟，解决了城市缺土地问题(老房子拆除)，解决了开发商缺购房需求的问题(拆迁不再发房，天量的需求被创造出来了)，解决了购房者缺资金的问题(直接对被拆迁者补偿现金)。

　　这三股力量合力把三四线城市的房价彻底拉升起来了——2015年6月，国家明确，棚改补偿模式由实物货币安置并重，转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。自此，浩浩荡荡的棚改货币化安置政策便在全国各大城市火热开展。熟悉中国房地产发展进程，关注房价走势的人，都知道，也就是从2015年下半年起，全国各大三四线城市的房价才真正迎来了“后发补涨”。而且“棚改”的后劲足足持续了2-3年。事实上，直到今天，还有很多三四线城市的房价仍然在缓慢上涨。

　　为什么说，棚改是导致三四线城市房价上涨的主要原因。因为，过去5年全国棚改开工总量在3300万套，其中三四线城市就占了2200万套以上。换言之，棚改的70%左右都在三四线城市。

　　2015-2020年，“棚改”虽然帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房，但对三四线城市房价平均也有50%的“补涨”作用，加剧了普通人的购房难度。不仅如此，“棚改”更催生了数以万计的“拆迁暴发户”，使得普通家庭和拆迁一族之间的财富鸿沟迅速拉大。还有一部分堵拆迁的投资客，想要通过拆迁实现一夜暴富，不惜高价买下“老破小”住宅，坐等拆迁。

　　“叫停棚改”的呼声由来已久。事实上，这两年，国家也注意到了很多城市出现了“借棚改之名盲目举债”的现象，而且很多库存不足、房价上涨压力较大的城市对“棚改”也没有停下的意思。经过2018、2019年国家对棚改的“收紧”之后，今天终于传来新的消息：从明年起，“棚改”政策要逐步停止——国务院2020年发布的相关文件一锤定音到：2020年是棚改的“终结之年”、“收尾之年”。这意味着，2020年之后，实行了十多年之久的“棚改”可能真的要退出房地产的历史舞台了。

　　国家一锤定音“停止棚改”，意味着什么?首先、意味着拆迁的结束，即无数人“拆迁一夜暴富”的美梦彻底破碎了。因为拆迁而暴富的故事，将逐渐消失在人们的生活中;其次、全国160多个三四线城市房价继续上涨的可能性大减，尤其是那些远离中心城市的名不见经传的三四线城市，房价再无飙涨的游移空间。换言之，伴随“棚改”退场，未来或加速三四线楼市回归居住本源。

　　明年起，老房子一律按“新规”办，20年的老房子要“升值”了

　　未来“停止棚改”，那么全国仍然存留的数以万计的老房子将迎来何种命运呢?“棚改”低调退场，“旧改”华丽登场，未来老房一律按“新规”办——老房子不拆迁了，改为原地改造。而且这一次完全是以人为本的升级改造：不仅要改造水电气路等基本设施，还要给老房子加装电梯和无障碍环境建设，更要彻底提升老房子的居住条件和生活环境：健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

　　官方给出的“旧改”5年规划是：到2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。根据官方给出的数据，业内多家机构和专家都测算得出结论：未来5年旧改可撬动的投资总额不低于4万亿。

　　值得一提的是，仅2019、2020年国家就安排发放直接补助资金高达1400多亿元，支持各地改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民约1043万户。

　　从过去两年旧改的情况和未来旧改的主要对象分析，我们认为，从明年起20年的老房子又要“升值”了，又有一大批老房子业主身价要上涨了。为什么这么说?因为国家明确了从明年起城镇老旧小区改造会全面推进，而且是以2000年前建成的住宅小区为重点，着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。这意味着，20年房龄的老房子明年起就要迎来“改头换面”，尤其是气电水路改造、外观改造和加装电梯，对于老房子而言是彻头彻尾的价值提升。事实上，从过去两年全国一些小区的改造后房屋价值走向来看，经过改造后的老房子，整体升值幅度基本都超过了20%-30%，尤其是多层老房子加装电梯后，高楼层业主的身价上涨更明显。

　　4万亿旧改时代，除改造范围内的老旧小区业主受益外，还有2类人也会迎来好消息：

　　第一类：城市有购房需求的低收入群体。直白点说就是资金不足的购房者。这类人由于买商品房买不起，而一些老旧小区在旧改后，环境也变得比较好。对比而言，改造后的老房子比新区商品房，甚至是核心区商品房的价格都要便宜很多。最主要的是，这些老房子往往都占据主城区核心地段，这意味着它们的学区、商业、交通等配套都不会太差。事实上，也有专家断言，未来老旧小区迎来面貌更新，城市中有购房需求的低收入人群会瞄准改造后的老旧小区好楼层住宅，率先上车。对于这类群体而言，旧改就是他们的好消息;

　　第二类：参与改造的企业及个人。上面我们已经说过了，未来5年旧改可撬动的投资总额高达4万亿。涉及的行业最少也有二三十个，其中以建材行业、建筑装修产业、家具行业、通信设备行业、防水、涂料、管材、保温材料等为主，更辅助带动了社区养老，托幼，医疗，助餐，保洁等行业的发展。

　　所以，未来5年，只要你所在的行业或者所在的公司能够参与到城市的老旧小区改造之中，毋庸置疑，你就能坐享“旧改”带来的红利。换言之，“旧改”于你而言就是天大的好消息。