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加仓医药!储能海风景气度高,2023年市场或迎转折

证券来源:中证报2022-12-30 09:58

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  究竟是否实施分拆,又成了一个谜。

  观点网 时值2022年末尾,在港交所已第三次递表的杭州物企众安智慧生活又一次面临是否IPO上市的抉择。

  据港交所披露,12月28日,众安集团(0.249, 0.00, 0.00%)旗下众安智慧生活所递交招股书已通过聆讯。

  这已经是众安建议分拆物业上市事宜第二次获得监管层批准,上一次是4月22日,但当时该公司最终未实施分拆。

  上市是大部分企业的梦想,但事实上在临门一脚之际按下暂停键的企业也不在少数。

  从中国中免(232.2, -1.40, -0.60%)、卫龙(10.38, -0.08, -0.77%)到绿茶集团,不同领域的企业先后暂缓过在港股发行上市,原因大抵与外部发展环境受冲击,资本市场持续低迷有关——过去一年恒生指数(20039.529, 298.39, 1.51%)已累计下跌近16%。

  众安集团亦在最新公告中表达了不确定性:“建议分拆的实施取决于(其中包括)联交所批准、市况及其他因素。”

  对于众安等企业而言,上市的阻碍并不存在于审批门槛,恰恰是源于管理层对风险以及估值的顾虑。

  二度过会

  由商人施中安创办的众安集团,是为数不多鲜有传出爆雷消息且保持公开拿地的房企之一。

  以今年上半年为例,该公司累计新增7宗地块,对应土地总价约48.5亿元,获取土储建面52万平方米;其中,仅杭州首轮集中供地期间就参与获取5宗地块。按期内公司销售金额52.66亿元计算,拿地销售占比约达0.92。

  在资本市场上,施中安也有不小的分拆野心。比如众安集团2007年上市后,时隔七年又将商业平台“中国新城市(1.02, 0.00, 0.00%)”推向港交所。

  2021年6月24日,众安智慧生活首次递表,施中安开始朝第三个上市平台发起冲刺。

  首次递表结果并不如意,众安智慧生活选择于今年1月30日重新发起申请,终于在4月22日通过港交所聆讯。

  彼时众安集团的拥趸们将物业分拆获批解读为“一个很重要的里程碑”,通过打造“地产+物业”双上市平台模式可吸引更多资金关注众安。

  投资者甚至开始期待,众安智慧生活将和力高健康生活(2.17, 0.00, 0.00%)一样,在一周内披露招股章程。

  4月28日,众安集团宣布向股东们提供配股,每持有188股公司股份可认购1股众安智慧生活的预留股份。尽管有股东对众安不派特别息或直接分派物业公司股份存在微词,但外界大部分已相信分拆只差临门一脚。

  但随着半年期届满,众安智慧生活招股书失效,市场的期望随之转为失望。7月29日,该物业平台选择第三次递表,并对公司经营业绩予以更新。

  据招股书披露,众安智慧生活所有在管建面均位于长三角的浙江省及安徽省,截至今年6月30日共计有116个合约项目,总合约建面约1710万平方米;以及在管项目79个,对应在管建面1180万平方米,较2019年底增长24.44%,其中来自众安的项目占在管建面56.3%。

  按城市级别划分,二线城市(包括杭州、宁波、合肥及青岛)的在管建面占比接近68%,三线城市(包括金华)占比仅2.42%;其他城市主要是诸如丽水、湖州、滁州及淮北等地方。

  经营业绩方面,2019-2021年,众安智慧生活收入由1.8亿元增加至2.96亿元,复合年增长率约21.8%;毛利率分别为32.7%、37.6%、37.6%,公司拥有人应占净利润则分别为2053万元、3653.5万元、3899.1万元。

  今年上半年该物业公司录得收入1.52亿元,同比增长14.6%;毛利率为37.4%,同比增加0.5个点;净利润2080.4万元,同比增长25%。

  经营业绩平稳增长,为众安智慧生活上市获批奠定了一定的基础,最终于递表五个月后,12月28日该物业公司的招股书再度通过聆讯。

  与八个月前类似,众安集团依然维持了188股公司股配售1股物业公司股的标准。该公司同时表示,有关建议分拆(包括架构及预期时间表)的详情尚未落实,公司将根据上市规则适时就建议分拆刊发进一步公告。

  究竟是否实施分拆,又成了一个谜。

  估值顾虑

  港交所的IPO流程基本包含递表、聆讯、路演、招股、暗盘交易及挂牌上市等环节,其中递表耗时最长,一般在3-6个月左右;通过聆讯后,剩余环节合计只需要2-3个礼拜便可完成。

  某种程度上,聆讯也是大部分企业上市成功与否的分水岭。

  资本市场亦不缺乏跨过聆讯关口,却主动放弃上市的案例。比如过去一年多以来,包括中国中免、云康集团(16.06, -0.04, -0.25%)、卫龙、宏信建发、绿茶集团等企业均先后出现聆讯后暂缓上市的情况;即便在物业板块,中梁百悦智佳、祥生活服务也放弃了上市机会。

  对于上述企业而言,继续上市需要重新递交招股书。这主要是由于招股书有效期仅半年,若未在有效期内上市,申请人需要再次递交补充最新相关财务数据及资料的招股书“激活”上市程序,并再次接受聆讯。

  众安集团并未披露通过该聆讯后不上市的原因,外界只能从相似案例中联想一二。

  其中,中国中免曾在去年表示,目前受新冠疫情等因素的影响,全球经济受到较大冲击,资本市场持续低迷,公司经过慎重考虑,决定暂缓H股发行上市的进程,后续安排视市场情况确定。

  估值角度观察,过去一年多以来港股物业上市公司早已告别高估值时代,尤其是大部分房企爆发流动性危机后,资本市场开始重新审视与房企关联度极高的物业公司的价值。

  据观点指数不完全统计,上市一年以上的物业公司,当前市盈率已大幅度下修。

  以2020年上市的物业公司为例,华润万象生活(39.2, 0.30, 0.77%)上市首日市盈率曾高达103倍,截至12月29日收盘已降至不足38倍;其他诸如金科服务(13.26, 0.00, 0.00%)、世茂服务(2.69, 0.05, 1.89%),市盈率也数十倍降至如今10倍以下。

  同时,自年初至今恒生指数录得降幅15.63%,而恒生物业服务及管理指数降幅达40.23%,反映港股物业板块已不再是投资者眼中的“香饽饽”。

  在这种市况下,诸如碧桂园(2.61, -0.01, -0.38%)服务年内也录得59.15%的降幅。

  与典型物业公司相比,众安智慧生活的毛利率尽管仍维持不错水平,但在管面积较小,难以发挥规模优势,也缺乏如华润万象生活、卓越商企等商业管理模式的亮点,因此在获得资本市场认可方面存在挑战。

  按在管面积区分,上市物业公司中在管面积不足1000万平方米的主要有宋都服务(0.078, 0.00, 0.00%)、兴业物联(0.82, 0.00, 0.00%)、苏新服务(8, 0.00, 0.00%)、德商产投服务(1.14, -0.02, -1.72%)以及星盛商业(1.97, 0.00, 0.00%)。

  苏新服务年内完成上市,其估值变化或许值得众安智慧生活参考。

  其中,苏新服务于8月24日上市便破发,首日收盘报8.59港元,并于9月22日盘中创下52周新低的5港元纪录。不过,进入12月以来苏新服务开始快速反弹,12月29日收盘时达到8港元,市盈率回升至11.05倍,仍与上市首日11.74倍存在差距。

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